למה זה קריטי לך :רכישת דירה יד שנייה נראית לעתים “פשוטה” יותר מעסקת קבלן : מוצאים נכס ,מסכמים על מחיר ,משלמים ועוברים .אך למעשה ,מתחת לפני השטח עלולות להסתתר בעיות משפטיות ותכנוניות שעלותן מגיעה לעשרות ואף מאות אלפי שקלים .לפני
שמניחים את העט על חוזה המכר ,חובה לבצע סדרת בדיקות מקדימות שמטרתן לזהות שעבודים ,זכויות חסרות ,חריגות בנייה ומיסוי נסתר . ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה בשלב זה הוא לא פריבילגיה ,אלא כלי חיוני שחוסך מחלוקות ,עיכובים והפתעות כספיות כואבות אחרי החתימה.
נסח טאבו, בעלויות והערות אזהרה: תעודת הזהות של הנכס השלב הראשון והבסיסי ביותר הוא הפקת נסח טאבו עדכני .המסמך הזה הוא נקודת הפתיחה הקריטית ,וממנו ניתן ללמוד על:
- זיהוי הבעלים: האם האדם שמולכם הוא אכן הבעלים הרשום והיחיד של הנכס? ∙ שעבודים ועיקולים :האם רשומה על הנכס משכנתא לטובת בנק או גורם אחר ? האם קיימים עיקולים או צווים משפטיים המגבילים את העברת הזכויות?
- הערות אזהרה: האם יש התחייבות קודמת למכירת הנכס לאדם אחר ?יש לבחון מי רשם את ההערה ,מדוע ,ומהם התנאים להסרתה.
- בית משותף : בבניין משותף ,חובה לוודא את ההצמדות הרשומות לדירה (חניה , מחסן) ולוודא שהן תואמות את מה שהוצג לכם בפועל.
רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) וחברה משכנת: כשאין רישום בטאבו לא כל הנכסים בישראל רשומים בטאבו .רבים מהם מנוהלים על ידי רמ”י או רשומים ב”חברה משכנת .” במקרים אלה ,הבדיקה מורכבת יותר ודורשת:
- אישור זכויות: קבלת מסמך רשמי המפרט את מצב הזכויות ,לרבות האם הן מהוונות (כלומר ,דמי החכירה שולמו מראש.)
- בדיקת הסכמים: עיון בהסכם החכירה המקורי מול רמ”י ובתקנון החברה המשכנת כדי להבין אם קיימות מגבלות על העברת הזכויות.
- עלויות נלוות: בירור האם העברת הזכויות כרוכה בתשלום “דמי הסכמה” לרמ”י או אגרות אחרות לחברה המשכנת.
חריגות בנייה ותכנון: לא קונים בעיה של מישהו אחר אחת המלכודות הנפוצות ביותר היא רכישת נכס עם חריגות בנייה שהמוכר “שכח” לציין .סגירת מרפסת ללא היתר ,פיצול יחידת דיור או בניית מחסן בחצר הן בעיות שעלולות לעבור לקונה .חריגות אלו יכולות:
- לחסום מימון: בנקים למשכנתאות מסרבים לעתים לממן נכסים עם חריגות משמעותיות.
- לגרור קנסות וצווי הריסה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עלולה לדרוש את הסדרת החריגה או הריסתה על חשבונכם.
- להוריד את שווי הנכס: שמאי שיזהה את החריגה יפחית אותה משווי הנכס .עורך דין מקרקעין יבדוק את תיק הבניין בוועדה המקומית וישווה את היתר הבנייה למצב הקיים .במידה ומתגלה חריגה ,ניתן לעגן בחוזה את התחייבות המוכר להסדירה או להחזיק כספים בנאמנות עד להסדרתה.
- מיסוי העסקה: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה עסקת מקרקעין כרוכה תשלומי מסים משמעותיים שיש לתכנן מראש:
- מס רכישה (חובת הקונה): מחושב לפי מדרגות מס המשתנות בהתאם לשאלה אם זו דירתכם היחידה .תכנון מוקדם יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
- מס שבח (חובת המוכר): בחינה מקדימה האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח .אם לא ,יש לוודא שהמוכר מסוגל לשלם את המס ולא ייווצר עיכוב בהעברת הזכויות.
- היטל השבחה :תשלום לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס בעקבות אישור תכנית בניין עיר (תב”ע).חובה לבדוק אם קיים חיוב כזה ולקבוע בחוזה מי נושא בו – הקונה או המוכר.
- חוזה מכר מדויק: המגן המשפטי שלכם לאחר השלמת כל הבדיקות המקדימות ,יש לנסח חוזה מכר דירה מפורט ומדויק שיכלול ,בין היתר :לוח תשלומים ברור המותנה בהתקדמות רישומית ,מנגנון פיצוי מוסכם למקרה של הפרות ,הגדרה מדויקת של מצב הנכס והתכולה הנשארת ,ובטוחות להבטחת כספכם עד לקבלת המפתח והשלמת רישום הזכויות על שמכם.
סיכום – אל תחסכו במקום הלא נכון ההתרגשות לקראת רכישת דירה עלולה להוביל לפזיזות .בדיקות מוקדמות ומקצועיות הן ההשקעה הטובה ביותר שתוכלו לעשות כדי להבטיח שהעסקה הגדולה בחייכם תהיה גם עסקה בטוחה .משרד עו”ד רום לוי מלווה רוכשים משלב “בדק הבית” המשפטי ,דרך ניהול משא ומתן וניסוח החוזה ,ועד להעברת הזכויות בפועל – בליווי אישי ,מקצועי ובזמינות גבוהה.
קריאה לפעולה :צריכים ליווי מקיף ונטול הפתעות ברכישת דירה יד שנייה ?צרו קשר עוד היום עם משרד עו”ד רום לוי לייעוץ ממוקד ותכנון בטוח של העסקה.
הבהרה: המידע במאמר זה הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב.
- האם חובה לקחת עורך דין בעסקת יד שנייה ?החוק אינו מחייב ,אך זו טעות קריטית לוותר על כך .עורך הדין מזהה סיכונים סמויים ומבנה הגנות חוזיות ששומרות על כספכם.
- מי בדרך כלל משלם היטל השבחה ? החוק קובע שהמוכר משלם על השבחה שנוצרה עד ליום המכירה ,אך ניתן להסכים אחרת .חובה לקבע זאת בחוזה.
- איך מוודאים שלמוכר אין חובות על הדירה ? דורשים מהמוכר “אישורי היעדר חובות” עדכניים מהעירייה )ארנונה ומים( ,חברת חשמל,
באתר בקרו נוסף למידע https://romlevi-adv.co.il/