היכן משתלם יותר להשקיע כיום בנדל”ן, בישראל או מעבר לים? השאלה הזו מעסיקה משקיעים רבים, לכן יצאנו לבדוק את הנתונים ולשוחח עם מיכאל מאיורוב, מומחה לשוק הנדל”ן בדובאי וגילינו פערים שקשה להתעלם מהם
בשנים האחרונות, בעיקר בשל חוסר הוודאות שמלווה את שוק הנדל”ן המקומי, יותר ויותר משקיעים ישראלים מתחילים להפנות את המבט אל מעבר לים. אחת המדינות שמושכות את מרבית תשומת הלב היא דובאי, שממשיכה לשבור שיאים במספר העסקאות, במחירי הנכסים ובהיקף המשקיעים הזרים.
אבל האם מדובר בהתלהבות רגעית, בעוד בועה שעלולה להתפוצץ, או שבאמת קיימת שם הזדמנות שקשה למצוא כיום בישראל?
כדי לענות על השאלה, בחנו נתוני נדל”ן רשמיים מהשנתיים האחרונות, השווינו בין אזורים מרכזיים בדובאי לבין הערים הבולטות בישראל, ושוחחנו עם מיכאל מאיורוב, הבעלים של חברת מאיורס, המתמחה בליווי משקיעי נדל”ן בדובאי.
הנתונים מצביעים על שוק שעלה כמעט בכל הגזרות
כאשר מסתכלים על הנתונים, קשה לטעון שכל ההתלהבות מדובאי מבוססת רק על יחסי ציבור. במהלך 2024 נרשמה עלייה במחירי הנכסים בכל רמות השוק, החל מדירות במחירים נגישים יחסית ועד לווילות ולנכסי יוקרה. גם במהלך 2025 נמשכה העלייה, אם כי בחלק מהאזורים בקצב מתון יותר.
אחד האזורים שממחישים היטב את המגמה הוא Jumeirah Village Circle, אזור גדול ומתפתח, שבו ניתן למצוא בעיקר דירות סטודיו ודירות עם חדר שינה אחד או שניים. אומנם הוא אינו מציע את קו החוף של המרינה או את המגדלים האייקוניים של אזור Downtown, אבל מחירי הכניסה בו נוחים יותר, לכן הוא מושך משקיעים שמחפשים דירה להשכרה בתקציב שאינו מגיע לרמות של אזורי היוקרה.
בין 2023 ל-2025, המחיר הממוצע ב-JVC עלה בשיעור של יותר מ-40%, כאשר במקביל התשואה נותרה גבוהה יחסית ונעה סביב 7%.
“יש מי שמגיעים לדובאי ומחפשים מיד נכס ליד הבורג’ ח’ליפה או מול הים, אבל לא תמיד שם נמצאת העסקה שמתאימה להם”, מסביר מאיורוב. במקומות כמו JVC אפשר למצוא קהל שוכרים רחב, מחירי כניסה נוחים יותר ותשואה שעדיין קשה מאוד למצוא בישראל. כך שהשילוב בין מחיר רכישה נמוך יותר, בנייה חדשה וביקוש מצד צעירים, זוגות ומי שהגיעו לעבוד בדובאי, הפך את JVC לאחד האזורים המבוקשים בעיר”.
המרינה ו-Business Bay מציעות מוצר מסוג אחר
Dubai Marina היא כבר סיפור שונה לגמרי. מדובר באחד האזורים המזוהים ביותר עם דובאי, עם מגדלי מגורים, טיילת, מסעדות, קרבה לחוף ונגישות לאזורי תעסוקה. הביקוש העיקרי למגורים שם מגיע מתושבים זרים, אנשי מקצוע, תיירים ושוכרים שמוכנים לשלם יותר עבור המיקום והנוף, והמחירים בהתאם.
בין השנים 2023 ל-2025, מחירי הנכסים במרינה עלו בכ-20%. אומנם זו עלייה מתונה יותר מזו שנרשמה ב-JVC, אבל צריך להביא בחשבון שהמרינה מתחילה מנקודת מחיר גבוהה בהרבה. גם Business Bay משך בשנים האחרונות משקיעים רבים. זהו אזור שנמצא בסמוך ל-Downtown Dubai ומשלב בתוכו מגדלי מגורים ובתי מלון יוקרתיים, לצד בנייני משרדים ומסחר, כך שהוא מתאים לקהל של שוכרים שעובדים במרכזי העסקים של העיר ורוצים לגור קרוב לעבודה, אבל שלא בהכרח מחפשים את המחירים הגבוהים ביותר של מרכז העיר. בשנתיים הקודמות המחיר הממוצע באזור זה עלה בכ-13%, כאשר התשואה בשנת 2023 עמדה על כ-6.6%, נתון שעדיין גבוה משמעותית מהמקובל במרבית הערים הגדולות בישראל.
“Business Bay מדגים את אחד היתרונות הגדולים של דובאי. שם אתה לא תלוי רק בביקוש של משפחות מקומיות, אלא יש שם לא מעט עובדים בחברות בינלאומיות, בעלי עסקים, תיירים ואנשים שמגיעים לעיר לתקופות שונות. זה מייצר כמה שכבות של ביקוש לאותו נכס”, מיכאל מאיורוב הוסיף והסביר.
האזור המפתיע והלוהט של דובאי
בקצה אחר של השוק ניתן למצוא אזורים כמו Dubai Hills Estate ו-Arabian Ranches. שם הנכסים המרכזיים יותר הם וילות, טאון-האוסים ודירות גדולות יותר המיועדות למשפחות. לכן באזורים הללו תמצאו יותר פארקים, בתי ספר, מרכזים מסחריים, מועדוני ספורט ולא מעט שטחים פתוחים.
מחירי הווילות ב-Dubai Hills עלו ביותר מ-40% בין 2023 ל-2025, ואילו ב-Arabian Ranches נרשמה עלייה חדה אף יותר, על כך מיכאל מאיורוב מסביר: “העלייה הזו נבעה בין היתר מהתרחבות האוכלוסייה בדובאי ומהביקוש מצד משפחות שמחפשות מגורים לטווח ארוך ולא רק דירה זמנית בעיר. יחד עם זאת, העלייה במחירי הווילות הייתה מהירה יותר מהעלייה בשכר הדירה, לכן התשואה באזורים אלה נמוכה יותר מזו של דירות קטנות. משקיע שבוחר בהם בדרך כלל מחפש יותר פוטנציאל לעליית ערך ופחות תשואה חודשית מקסימלית”.
בישראל התשואה נשארה נמוכה גם כשהשכירות עלתה
כאשר בודקים מה קרה בישראל באותן שנים, התמונה פחות חד משמעית.
באופן טבעי תל אביב נשארה העיר היקרה ביותר, אך התשואה על דירות בה נעה בדרך כלל סביב 2%-2.5% בלבד. גם בירושלים, ראשון לציון ופתח תקווה התשואה הממוצעת על דירות מגורים נעה לרוב בין 2.5% ל-3%. בבאר שבע ניתן להגיע לתשואה גבוהה יותר, של כ־3.5%-4%, אך מדובר בשוק קטן יותר שתלוי מאוד בשכונה, בסוג הנכס ובקהל השוכרים.
גם כאשר מחירי השכירות בישראל עלו, מחירי הרכישה הגבוהים השאירו את התשואה נמוכה. משקיע שרכש דירה בתל אביב, בירושלים או במרכז הארץ נדרש להון עצמי גדול, למס רכישה למשקיעים ולהוצאות מימון גבוהות, ובמקרים רבים ההכנסה מהשכירות אינה מכסה חלק משמעותי מהעלות.
בדובאי, לעומת זאת, ניתן למצוא אזורים שבהם מחיר הרכישה נמוך יותר ממחיר של דירה במרכז הארץ, אך התשואה גבוהה כמעט פי שניים. לכך מצטרפים היעדר מס רכישה ומגוון רחב של נכסים חדשים.
אז מיתוס או אמת?
לא כל השקעת נדל”ן בדובאי הופכת באופן אוטומטי להשקעה מוצלחת. יש פרויקטים טובים יותר ופחות, יש פערים גדולים בין יזמים וגם תוכניות תשלום שלא תמיד מתאימות לכל משקיע נדל”ן, אבל הנתונים היבשים לא משאירים מקום לספק. כאשר משווים את הנתונים של 2023-2025, בדובאי נרשמו עליות מחירים חדות יותר וגם התשואה משכירות גבוהה יותר ברבים מהאזורים.
“מי שבוחן השקעה חדשה ורוצה שהכסף שלו יעבוד בצורה יעילה יותר, חייב לפחות לבדוק את האפשרות להשקיע בנדל”ן בדובאי. אני יכול להעיד שהמגמה הזו תופסת תאוצה מצד רבים בישראל שמבינים שזה כבר לא עניין של האם יש בדובאי הזדמנויות קורצות, אלא איזו מהן מתאימה לכל משקיע בנפרד, בהתאם לתקציב ולמטרה שלו”, מיכאל מאיורוב סיכם את הדברים.