לאחרונה, חברת נת”ע קיימה כנס בינלאומי שכלל נציגים מ־60 חברות תשתיות מובילות בעולם מ־21 מדינות. בכנס, נת”ע חשפה את פרויקט המטרו במרכז, לצד ההשלכות הרחבות של תמ”א 70. אך מעבר להיבט התחבורתי, האירוע הזה מסמן שינוי עמוק הרבה יותר, הנוגע גם לעולם ההשקעות בנדל”ן: עבור מי שמביט נכון על המפה, ייתכן שמסתתרת כאן בשורה של ממש למשקיע הנדל”ן הפרטי, כזו שלא כולם עדיין מזהים. הבשורה הזו עשויה להיות רלוונטית במיוחד למשקיעי הנדל”ן הפרטיים.
בשנים האחרונות, יותר משקיעים שואלים לאן הולך שוק הנדל”ן, והאם עדיין ניתן למצוא בו הזדמנויות אמיתיות. מחירי הדירות הגבוהים, הריבית והקושי להיכנס לשוק יוצרים תחושת תקיעות בשוק הדיור. משקיעים רבים חשים כי האפשרויות המוכרות הולכות ומצטמצמות, וכי נדרש לחשוב אחרת כדי להתקדם. בתוך המציאות הזו, תמ”א 70 מתחילה לבלוט כתשובה אפשרית, אך כזו שגם מעוררת לא מעט שאלות.
תמ”א 70 משנה את כללי המשחק
כדי להבין את המשמעות של תמ”א 70, צריך להבין מה קורה סביב פרויקטי תשתית גדולים בארץ. כאשר מדינה משקיעה מיליארדים במערכת תחבורה כמו מטרו, היא לא רק משפרת ניידות. היא משנה את מפת הפיתוח העירונית. סביב תחנות המטרו מתוכננים אזורי מגורים, מסחר ותעסוקה. זכויות הבנייה צפויות לגדול, הצפיפות תעלה, והאזורים האלו הופכים למוקדי עניין תכנוניים. המשמעות היא שקרקעות שבעבר נחשבו לשוליות עשויות להיכנס למרכז הבמה. כאן נכנסת לתמונה תמ”א 70. מדובר בתוכנית שמטרתה להסדיר ולהעצים את הבינוי סביב תחנות המטרו. עבור משקיע שמביט קדימה, מדובר בשינוי כיוון שראוי להתבוננות.
מעבר לכך, התכנון סביב המטרו אינו נקודתי, אלא רחב ומערכתי. מדובר ביצירת מוקדי עירוניות חדשים, עם חיבור בין תחבורה, מגורים ותעסוקה. במצבים כאלה, ערך הקרקע נגזר לא רק מהמצב הקיים, אלא בעיקר מהפוטנציאל העתידי שלה. עבור מי שמבין את המגמה, זהו מעבר מחשיבה על נכס קיים, להבנה של תהליך השבחה מתמשך, המתרחש לאורך זמן ומייצר הזדמנויות שלא היו קיימות בעבר.
השקעה בקרקע: מורכבת יותר, אבל גם מעניינת יותר
במשך שנים, דירה להשקעה הייתה הבחירה הטבעית של המשקיע הפשוט, ולא בכדי. אבל מאז, מחירי הדירות עלו לרמות שמקשות על משקיעים חדשים לחדור לשוק. הריבית הגבוהה וההחזרים יוצרים לחץ, והתחושה היא שהשוק מיצה חלק גדול מהפוטנציאל שלו. גם רמת הסיכון הנתפסת השתנתה: מה שנחשב בעבר לצעד בטוח יחסית, דורש כיום הון עצמי גבוה יותר והתמודדות עם תנאים פחות נוחים. עבור המשקיע הפרטי, המשמעות היא קושי בכניסה וירידה בגמישות. במציאות כזו, החיפוש אחר אפיקים חדשים נהיה כמעט הכרח המציאות.
השקעה בקרקע נתפסה לאורך שנים כתחום של יזמים גדולים, שכן היא דורשת הבנה תכנונית, היכרות עם שיטות מיסוי ייחודיות ויכולת לזהות פוטנציאל עתידי. מה גם שאיתור קרקע עם פוטנציאל זהו הליך מורכב ולא קצר. לעיתים גם לוקח זמן עד שניתן לממש את פוטנציאל ההשקעה. אך דווקא בגלל המורכבות הזו, השוק לא נוצל עד תומו עד כה, וכאן נוצרת הזדמנות מיוחדת במינה.
השקעה בקרקע מהווה כיום חלופה מעניינת לשוק הדירות מכמה טעמים: ההיצע עדיין רחב, המחירים נגישים, והפוטנציאל בהחלט קיים. שהרי לעומת דירות, קרקע היא משאב מוגבל שלא ניתן לייצר עוד ממנו. מי שייכנס להשקעה בקרקע עוד לפני התקדמות תכנונית משמעותית בעניינה, פועל בשוק שבו הפער בין המחיר הנוכחי לבין הפוטנציאל העתידי שלה עשוי להיות משמעותי יותר.
תמ”א 70 נותנת לקרקעות משמעות חדשה
כאשר מחברים בין תמ”א 70 לבין השקעה בקרקע, מתחילה להתבהר התמונה: אם אזורים סביב תחנות מטרו צפויים לעבור פיתוח מואץ, הרי שהקרקעות באזורים אלו מקבלות משמעות חדשה. לא מדובר רק בשטח אדמה. מדובר בפוטנציאל תכנוני, בשינוי ייעוד אפשרי, ובהשבחה שנובעת מהתפתחות אורבנית רחבה. משקיעים שמזהים מגמות כאלה מוקדם, נוטים להיות הראשונים להיכנס לשוק. ודווקא כאן עולה נקודה מעניינת. בעבר, משקיע פרטי כמעט ולא היה יכול לקחת חלק במהלך כזה. היום, המצב שונה.
הסיבה לכך היא שהמידע התכנוני הפך לנגיש יותר, ושחקנים חדשים בשוק יודעים לנתח אותו ולהנגיש אותו לציבור הרחב. בנוסף, עצם היותה של תמ”א 70 תוכנית לאומית רחבת היקף מעניקה ודאות יחסית לגבי כיוון הפיתוח. עבור המשקיע הפרטי, המשמעות היא מעבר מהשקעות שמבוססות על המצב הקיים, להשקעות המבוססות על הבנה של מה צפוי לקרות בעתיד הקרוב והרחוק.
כבר לא רק למבינים גדולים בתחום?
כאמור, החסמים שמנעו בעבר מהמשקיע הפרטי לחדור לשוק הקרקעות נחלשו מאוד בשנים האחרונות, במיוחד על רקע ההזדמנויות שנוצרו ונוצרות סביב תמ”א 70. הסיבה המרכזית לכך היא פעילות של חברות יזמות מקרקעין, המאתרות קרקעות עם פוטנציאל ומשקיעות בהן. לאחר מכן, הן מאפשרות למשקיעים פרטיים להצטרף אליהן להשקעה.
במודל כזה, המשקיע לא נשאר לבד. הוא לא צריך לאתר קרקע, להבין בירוקרטיה או לנהל תהליך מורכב. הוא נכנס כחלק מקבוצה, במסגרת מה שנקרא ‘הסכמי שיתוף’. הסכמים אלה הופכים אותו לשותף בהשקעה, לא רק משקיע מהצד. המשמעות ברורה: מצד אחד, הסכמים אלה הופכים את הקרקע לנגישה יותר למשקיע הפרטי. מצד שני, האחריות מתחלקת. ויש גוף מקצועי שמנהל את התהליך.
הסכמי השיתוף יוצרים מסגרת משפטית מסודרת. הם מאגדים משקיעים יחד עם היזם, ומייצרים כוח מיקוח מול גורמים שונים. במקום להתמודד לבד מול רשויות ויועצים, יש מי שמרכז ומוביל. עבור המשקיע הפרטי, זה שינוי גישה. פחות התעסקות, פחות חוסר ודאות ויותר שליטה. וכמובן, כניסה ברורה יותר לעולם שבו השקעה בקרקע כבר לא מרגישה רחוקה או מורכבת מדי.
הגישה הנבונה לשוק הקרקעות המתחמם
העניין סביב תמ”א 70 והאזורים שסביבה הולך וגובר. יותר אנשים מתחילים להבין שהשינויים האלו אינם תיאורטיים בלבד. הם כבר מתרחשים. וכמו בכל שוק, כאשר המודעות עולה, גם התחרות עולה. חלונות הזדמנות אינם נשארים פתוחים לנצח. בנוסף, חשוב להבין כי השקעה בקרקע, במיוחד באזורים שעוברים תהליכים תכנוניים, אינה מהלך פשוט. היא דורשת הבנה, סבלנות, וניהול נכון. לכן, רבים מהמשקיעים בוחרים שלא לפעול לבד. הם מחפשים גורם מקצועי שמכיר את השוק, יודע לאתר הזדמנויות ומסוגל ללוות את התהליך מתחילתו ועד סופו.
תמ”א 70 אינה רק תוכנית תכנונית. עבור המשקיע הפרטי, היא עשויה להיות סימן לשינוי עמוק יותר בשוק הנדל”ן. השאלה כבר אינה רק האם להשקיע, אלא היכן וכיצד. וכאשר שוק הדירות הופך לפחות נגיש, וההתפתחות סביב רכבת המטרו יוצרת מוקדי עניין חדשים, השקעה בקרקע נכנסת יותר ויותר לשיח. מי שיבחר לבחון את הכיוון הזה, עשוי לגלות עולם שהיה בעבר סגור יחסית. עולם שבו יש פוטנציאל, אך גם מורכבות. עולם שבו ההזדמנות קיימת, אך דורשת גישה נכונה.
ואולי זו בדיוק הבשורה של התקופה הזו: לא רק שינוי במפת התחבורה, אלא גם פתיחה של דלת חדשה עבור המשקיע הפרטי. המשקיע שהבין שכדי להיות חלק מהמשחק, צריך לא רק לזהות הזדמנות בזמן, אלא גם לדעת איך להיכנס אליה נכון.