הפוך על הפוך: כל מה שרציתם לדעת על משכנתא הפוכה

אם חשבנו שכבר הפנמנו את התשובה לשאלה מה היא משכנתא – מגיעה המשכנתא ההפוכה וטורפת את הקלפים, אז בואו נעשה לכם סדר

רונה בר

לטובת כל אלו ששמעו על המונח אך לא לחלוטין מבינים מה עומד מאחוריו, בואו ונתחיל מההתחלה: מה זה משכנתא? משכנתא היא הלוואה שנלקחת על ידי אדם או זוג למטרה של רכישת דירה. כיוון שיש צורך בסכומים גדולים על מנת לרכוש דירה, גובה ההלוואה ומשך ההחזר הם ארוכים מאד ולכן יכולים להגיע גם לשלושים שנה. משכנתא הפוכה היא גם הלוואה גדולה שנלקחת על ידי אדם או זוג לתקופה ארוכה, אבל הלוואה מסוג מעט שונה.

מה ההבדל במטרות המשכנתא לעומת המשכנתא ההפוכה?

במשכנתא רגילה, המטרה היא רכישת דירה. גובה ההלוואה נקבע בהתאם ליכולת החזר הלווים, ערך הדירה הנרכשת והגבלות חוקיות על אחוז המימון המותר. במשכנתא הפוכה המצב הוא שונה – כאן מדובר על אנשים אשר יש להם כבר דירה והם מעוניינים דווקא בכסף ביד. כסף זה יכול לשמש לכל מטרה: קצבה לצורך שימוש שוטף, טיול, תמיכה בילדים והשגת ההון העצמי הדרוש ללקיחת משכנתא ועוד. למעשה – בניגוד למשכנתא רגילה שם המטרה היא יחידה וברורה – רכישת דירה, במשכנתא הפוכה הסיבה שבגללה בעלי דירה קיימת שעברו גיל מסוים מעוניינים בכסף נזיל אינה מוגבלת כלל.

מה ההבדל באופן החזרת הלוואות המשכנתא השונות?

כאשר לוקחים משכנתא רגילה יש לרכוש ביטוח חיים ללווים. כל עוד הלווים חיים, עליהם לשלם תשלום חודשי כהחזר על הלוואת המשכנתא שלקחו. במידה ואחד הלווים נפטר לפני תום החזר המשכנתא, ביטוח החיים יכסה על יתרת החזר המשכנתא. במשכנתא הפוכה המצב הוא אחר: לעתים קרובות, המשכנתא נלקחת ללא תאריך תפוגה ויכולה להמשך עד למות שני הלווים. לאחר מותם, יש להחזיר את ההלוואה בתוספת הריבית שהתווספה אליה במהלך השנים. ההחזר מתבצע על ידי היורשים – או מכספם או לאחר מכירת הדירה. במידה ונשארים עודפים לאחר מכירת הדירה אלו יתחלקו בין היורשים. במשכנתאות הפוכות רבות התנאי להחזרת המשכנתא הוא לא רק מות הלווים אלא גם מעבר לדיור מוגן, במקרה זה יש לסלק את ההלוואה תוך שבע שנים מיום המעבר לרב.

במשכנתא רגילה קיימים מסלולים שונים הקובעים מה גובה הריבית וסוג ההצמדה על ההלוואה. כל מסלול מגדיר פרמטרים נוספים, לדוגמה – עמלה על החזר מוקדם של ההלוואה. בדרך זו, אם אדם לקח הלוואת משכנתא ורוצה להחזיר את ההלוואה לפני המועד המוגדר, יהיה עליו לשלם סכום נוסף ברב מסלולי המשכנתא.

במשכנתא הפוכה יש מסלול צמוד מדד ובעל ריבית, כאשר הריבית היא לרב גבוהה מזו המוגדרת עבור לקיחת הלוואת משכנתא רגילה. החיסרון במסלול זה הוא כי במועד ההחזר יהיה על הלווים לשלם סכומי כסף גדולים עבור הריבית, ובמידה והריבית לא שולמה באופן שוטף, תחושב גם ריבית דריבית. היתרון, לעומת זאת, הוא שאין סכום נוסף אותו יש לשלם במידה ומעוניינים לפרוע את המשכנתא ההפוכה מוקדם מהצפוי.

הלוואה ללא זכות החזרה ונקודות נוספות להדגשה

משכנתא הפוכה היא הלוואה ללא זכות החזרה, כלומר, גם אם מחיר הדירה ירד וסכום המכירה נמוך מההחזר אותו יש לשלם – לא תהיה דרישה לתשלום נוסף. נקודה נוספת אותה כדאי לקחת בחשבון היא שהכנסה ממשכנתא הפוכה אינה מחייבת במס ואינה פוגעת בזכויות סוציאליות.

כיוון שככל שהלווים מבוגרים יותר כך סכום המשכנתא יכול לעלות כפונקציה של אחוז מוגדל מערך הדירה – ניתן להגדיל את המשכנתא ההפוכה ככל שהזמן עובר.

תשלומים נלווים למשכנתאות

בכל סוגי המשכנתאות ישנם סכומים נוספים אותם יש לשלם: הוצאות פתיחת תיק (יכולות להגיע עד 2% מערך הדירה), שכר טרחת עורכי דין, שכר טרחת שמאי וביטוח מבנה לדירה.

בניגוד להלוואת משכנתא רגילה, אין צורך בביטוח חיים למשכנתא כיוון שהבנק אינו מצפה שהלווים יחזירו את ההלוואה לפני מועד ההחזרה שנקבע – אין צורך בהוכחת הכנסה כיוון שהערבות להלוואה היא הדירה עצמה והיורשים חותמים על כך שהם מודעים לעובדה שהדירה ניתנת כערבות תמורת לקיחת משכנתא הפוכה.

מי רשאי לקחת משכנתא הפוכה ובאיזה סכום?

מי שראשי לקחת משכנתא הפוכה הם בני ששים ומעלה (ישנם מוסדות המעניקים משכנתא הפוכה גם לבני 55 ומעלה), בעלי דירה בבעלותם המלאה שערכה המוערך עומד על סכום מסוים ומעלה, לרב מיליון ₪.

גובה הלוואת המשכנתא ההפוכה תלוי בשני גורמים: גיל הצעיר מבין הלווים וערך הדירה. ככל שגיל הלווים מבוגר יותר,  ניתן לקחת אחוז גבוה יותר מערך הדירה כהלוואת משכנתא הפוכה: בגיל ששים ערך ההלוואה יעמוד על כ-15% מערך הדירה ובגיל תשעים ומעלה עד 50% מערך הדירה. כדאי ורצוי להשתמש במחשבון משכנתא על מנת להבין תרחישים אפשריים ואת גובה ההחזר שיהיה צפוי בהתאם לתנאי הלוואת המשכנתא ההפוכה.

כאמור, אין דרישה להוכחת הכנסה אך כן קיימת לרב דרישה לציון דירוג אשראי גבוה וכן כשירות משפטית של הלווים לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קבלת המשכנתא ההפוכה.

לסיכומו של עניין, משכנתא הפוכה מהווה פתרון עבור אנשים אשר יצאו משוק העבודה, בבעלותם דירה והם זקוקים לתוספת כספית לכל מטרה – עבורם או עבור בני משפחותיהם. את ההלוואה אין צורך להחזיר עד המועד שנקבע, ואין לה תאריך תפוגה. ככל שמשך ההלוואה ארוך יותר, כך הסכום לתשלום יגדל. מכירת הדירה תפיק רווח כלכלי רב יותר, אך היא כרוכה במעבר דירה ואיבוד הבעלות על הדירה עצמה – דברים מהם נמנעים בלקיחת משכנתא הפוכה.